▲ 서울 강남고속터미널 지하쇼핑몰.

[코스인코리아닷컴 이나리 기자] 지하철 3, 7, 9호선과 전국 각 지역으로 연결되는 교통망인 고속터미널이 있고 강남 부유층 밀집지역인 반포에 위치한 고속터미널역은 저가 중심으로 판매되는 지하상가와 강남을 상징하는 신세계백화점이 공존하는 차별화된 상권이다. 

서울 메트로에 따르면 고속터미널역은 2014년 1~4월 기준으로 일 평균 수송인원은 8만6905명으로 지하철역 수송인원 순위에서 8위를 차지했다. 그러나 지하철뿐 아니라 고속터미널이 자리잡고 있어 하루 유동인구는 30만명에 이른다. 

상권분석보고서 나이스비즈맵에 따르면 고속터미널 반포4동의 화장품 점포수는 백화점을 제외하고 26개로 조사됐다.

화장품 업종의 매출수준은 2013년 12월부터 2014년 2월 기준으로 점포당 월 평균 매출은 8,923만원으로 추정되고 서울특별시 대비 101.74% 높은 것으로 분석됐다. 

▲ 자료 : 나이스비즈맵.

2014년 2월 화장품 전체 이용건수, 점포수, 점포당 이용건수는 전년 동월 대비 증가했고 상권 내 화장품 업종을 운영하는 점포들의 평균업력은 8년으로 서울특별시 평균 대비 높은 것으로 분석됐다. 

화장품 업종을 이용하는 고객은 주거인구 14.8%, 직장인구 12.4%, 유입인구 72.8%로 구성되며 유입 인구가 가장 큰 비중을 차지하고 있으며 30~39세 여성의 매출 비율이 가장 높은 것으로 추정됐다. 

▲ 자료 : 나이스비즈맵.

강남고속터미널 지하상가는 잠실역, 영등포역과 함께 서울시설관리공단의 관리 감독하에 있는 지하상가 중 매출 규모가 큰 3대 지하상가 중 하나이다.

 

그러나 강남고속터미널 지하상가는 이례적으로 민간위탁경영을 시행하고 있고 1, 2, 3구역 상인들이 자체적으로 출범한 (주)강남터미널지하쇼핑몰이 고투몰 운영을 전담하고 있다.

기존 상인들은 지난 2012년 6월 지하상가의 원소유주인 서울시와 협의해 별도 운영법인을 세운 뒤 각 점포마다 평균 8000여만원을 부담해 총공서비 471억원으로 13개월 동안 리뉴얼을 진행한 뒤 오픈했다. 

총 길이 880m에 626개의 점포가 있는 대규모 지하상가는 어둡고 칙칙했던 매장 분위기가 환한 조명에, 가게마다 통일된 디자인의 간판 등으로 깔끔하게 변했다. 

고속터미널 지하쇼핑몰 지도 

▲ 자료 : 서울 메트로.

상권분석연구소 두레비지니스에 따르면 “고속터미널 지하상가는 리뉴얼 이후 깨끗해진 점포와 상가권으로 인해 손님들은 재오픈 초기 보다 오히려 더욱 늘어난 것으로 조사됐다. 특히 동서광장과 중앙광장을 마련해 고객들 쉼터와 함께 동, 서 양 끝에 푸드코트를 입점시켜 고객들을 고투몰 내 오래동안 머물 수 있도록 한 것이 큰 장점인 것으로 판단된다”고 설명했다. 

고속터미널 지하상가는 다른 지하상가와 차별점으로 의류, 화장품, 액세서리, 인테리어 소품, 수예, 화훼 등의 품목군으로 나뉘어서 점포를 구성해 소비자 동선에 편의를 제공한 것이 특징이다. 

지하상가 내 화장품 매장 역시 2구역 내 밀집돼 있었고 토니모리(2개)를 제외하고 각 브랜드별로 하나의 매장만 운영되고 있다. 

▲ 사진 : 지하상가몰 아리따움 (위쪽), 더샘(아래쪽).

지하철 고속터미널역에서 지하상가로 진입하면 더페이스샵과 미샤가 마주보고 있으며 통로 사이로 건너편엔 에뛰드하우스가 입점했다. 지하철역으로부터 첫 번째 통로에서 1구역 방면으로 아리따움, 네이처리퍼블릭, 토니모리가 연이어 있고 이니스프리는 두 통로 가운데 입점 돼 접근성이 좋은 곳에 위치했다. 두 번째 통로에서 더샘은 이니스프리 건너편에 있으면서 화장품 매장이 하나의 상권을 이루고 있다. 

이와 반대 방향으로 고속터미널역 초입에서 3구역 방면으로는 스킨푸드, 토니모리, 이탈리아 천연 화장품 전문점 일나뚜랄레가 자리잡고 있다. 

아리따움 매니저는 “고속터미널 쇼핑몰은 매장이 가로로 길게 형성돼 있는 구조 특성상 동선이 편하지 않다. 따라서 품목별로 매장이 모여있어야 고객이 필요한 상품을 한번에 구경하고 구입할 수 있어 화장품 매장 또한 한곳에 위치하고 있다”고 말했다. 

▲ 사진 : 지하상가몰 에뛰드하우스.

지하철 지하상가, 관리 주체 달라 노후한 인테리어 지적  

30년 만에 리모델링을 한 강남터미널 지하상가는 산뜻해 졌지만 그 옆의 3호선 지하철역 상가로 들어서면 여전히 조명이 어둡고 바닥은 주황색 타일로 칙칙해 분위기가 노후하다. 지하철역 상가는 바로 신세계백화점으로 이어지기 때문에 그 명암은 더욱 크게 대비된다.

터미널 지하상가와 지하철역 상가 인테리어가 크게 차이나는 이유는 서울의 시민통행 목적으로 조성된 지하도 상가는 서울시설관리공단이 관리하고 지하철역 구내에 조성된 지하철상가의 관리자는 서울메트로와 서울도시철도공사로 관리주체가 다르기 때문이다.

지하철 3, 7 호선 안에는 미샤, 9호선 안에는 더페이스샵이 입점되어 있다. 지하철 상가 내 꽃시장으로 진입하기 전에는 아리따움, 네이처리퍼블릭이 있고 9호선 출구가 있는 방면으로는 화장품 전문점 뷰티끄가 위치하고 있다. 

▲ 사진 : 지하철역 지하상가 아리따움(위쪽), 9호선 내 더페이스샵(아래쪽).

센트럴시티 터미널(호남선)의 지하상가는 반디앤루니스 서점, 메가박스 영화관, 유니클로 등이 이어지면서 멀티 쇼핑센터 분위기를 물씬 풍긴다. 

영화관과 이어지는 통로에 입점된 이니스프리는 지하철 지하상가 보다 매장이 넓은 매장으로 자리잡고 있고 향초 시장 증가에 따라 양키캔들 매장도 크게 자리잡고 있어 눈에 띈다. 

소비력이 높은 강남 거주자를 타겟으로 운영되는 신세계 백화점 강남점은 1층 화장품, 2층에 화장품과 해외 유명 브랜드로 나뉘어 국내외 다양한 브랜드를 판매하고 있다. 

특히 국내에 신세계 백화점 강남점에 처음으로 론칭한 입생로랑은 초기 2층에만 입점했으나 현재는 화장품 매장 중 유일하게 1, 2층 모두 운영하는 등 소비자에게 좋은 반응을 받고 있다. 

그 밖에 다른 백화점 보다 아모레퍼시픽의 헤라, 설화수, 아모레퍼시픽과 LG생활건강의 Sum37, 오휘, 후 등 다수의 국내 브랜드가 입점하고 있다. 

▲ 사진 : 센트럴시티 이니스프리(위쪽), 신세계백화점 1층(아래쪽).

임대수익 목적 투자, 명도 둘러싼 갈등 악화 큰 문제

강남터미널지하쇼핑몰은 임대수익 목적의 투자가 이뤄지고 지하철 지하상가는 명도를 둘러싼 갈등이 악화되고 있다. 

(주)강남터미널지하쇼핑몰은 영세 상인 지원이라는 명목 아래 운영되고 있어 서울시내 지하상가를 통틀어 1인 1점포를 원칙으로 하며 1년 단위 계약 연장을 조건으로 10년의 영업 활동을 보장해준다. 또 임차인이 권리를 양도하거나 재 임차하는 등의 행위는 불가함이 계약서 상에 명시돼있다.  

그러나 실질적으로 강남고속터미널 지하상가는 부동산에서 고액의 권리금을 받고 공공연하게 거래되고 있을 정도로 투자 가치를 인정받고 있다. 서울시관리공단이 공시하는 지하상가 내 4~5평 정도의 점포 하나의 1년 사용료는 3천만원 정도 수준이며 이는 지난 2012년 리뉴얼 오픈 시점에서 9% 인상된 금액이다. 

강남터미널지하쇼핑몰 관계자는 “상점 소유자의 상당수가 직접 장사를 하기보다 임대수익을 목적으로 계약서상 허용되지 않는 재 임차를 주는 경우가 상당수다”고 조심스럽게 밝혔다. 

지하철 지하상가 임차권을 놓고 서울메트로가 ㈜센트럴시티와 임차상인들을 상대로 제기한 명도소송에서 지난 2월 27일 대법원 판결로 최종 승소하면서 서울메트로는 임차상인들에게 ‘자진명도 촉구’를 통보했다. 

이에 따라 (사)전국지하도상가 상인연합회는 “수억원에 달하는 권리금을 주고 장사를 시작한 임차상인들은 하루아침에 거리로 내몰릴 수 있다는 불안감에 시달리고 있다. 서울메트로가 임차상인들의 기득권이나 사정을 고려치 않고 충분한 대화도 없이 법적인 절차만을 앞세우고 있다”며 지난 2월 18일자로 서울특별시장에게 민원 해결을 촉구하는 공문을 보냈고 5월 초순경 감사에 착수될 예정이다. 

한편, 신세계 계열사 센트럴시티는 지난 2013년 4월 서울고속버스터미널 주식 중 38.74%를 2,200억원에 인수하면서 서울고속버스 터미널의 최대 주주가 됐다. 이로써 신세계는 고속터미널 지역을 매출 1위와 함께 강남 최고 상권 달성을 목표로 두고 있다. 

유통 업계에서는 “고속터미널이 신세계의 손에 넘어감에 따라 롯데의 잠실 타운과 신세계의 반포 타운이 강남권 상권을 놓고 치열하게 격돌할 것으로 예상된다. 롯데와 신세계간 강남 상권 경쟁이 더욱 뜨거워질 것"이라고 말했다.